家づくりコラム

COLUMN

2023年1月20日

川西市で注文住宅用の土地の探し方!どんな地域?【おうちの相談窓口】

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建築条件なし!川西市の土地

建築条件なしの土地を選ぶメリット・デメリット

 

ここでは土地の「建築条件なし」を選ぶメリットとデメリットについて紹介します。

 

まず「メリット」としては、①建築会社の指定がない ②時間をかけて自由にプランを決められる の2点が挙げられます。

 

①    建築会社の指定がない

 

建築条件なしと言う名の通り、設計からデザインまで自由に決めることができるので、こだわりの家を建てることができます。

 

一般住宅のプランでは防音室を作ることなど、特殊な構造の部屋に対応していない工務店もございます。

 

つまり住宅にこだわりがあり設備や間取りをこだわることが第一希望なのであれば、建築条件なしの土地をお勧めします。

 

②    時間をかけて自由にプランを決められる

 

指定の建築会社がないため、土地を決めてからご自身がいいなと感じられた営業マンや建物の仕様を探し、設計を1からゆっくりと決めることができます。

 

マイホームづくりをじっくりと考えたい方は建築条件なしの方がいいでしょう。

 

次に「デメリット」としては、

 

①自分で全て決めなければならない

 

②予算が多少上がる

 

の2点が挙げられます。それぞれ解説していきます!

 

①    自分で全て決めなければならない

 

デメリットの1つ目としては、労力です。

 

建築条件がないということは、ご自身で建築会社を見つけて、依頼しなければなりません。

 

メリット①にあったように好きな建築会社に建築を頼めますが、建築を任せる1社を見つけるのを一苦労される方もいらっしゃいます。

 

しかし完成後の生活をイメージすれば楽しくおうちづくりができるかもしれませんね。

 

②    予算が多少上がる

 

建築会社の指定がないということは、好きな建築会社で一からプランを決められるので設計費用や設備費用などイメージしていたより費用が多くかかるかもしれません。

 

一方で建築条件がある土地は建物のプランが既にあるのである程度の費用感が分かるので予算組みがしやすいです。

 

もし建築条件なしで探すのであれば予算は多めに見ておいた方が安心だと思います。

 

 

土地探しを不動産会社に依頼すべき理由

 

ここでは不動産会社で土地探しをするべき理由を大きく分けて3つご紹介します。

 

①    その地域に対して詳しいことが多い

 

地域に密着している不動産会社であれば地元や担当エリアに詳しい方が多いです。

 

例えば

 

・人気のエリアはどこか?またその理由は?

 

・電車やバスなどの交通機関の本数

 

・周辺環境に詳しい(買い物施設や公園、学校区)など

 

地元に精通しているからこそ、わかる情報があります。

 

事前に周りの環境が分かっていれば注文住宅をした後の生活もしやすさや充実感が変わります。

 

もちろん複数の都府県で土地をお探しなのであれば商圏が広い大手不動産会社がいいでしょう。

 

ただし信頼できる営業マンの突然の異動や、担当者が異動後で地域にあまり詳しくない場合もあるので生活環境を知れるのは地域の不動産会社のよさでしょう。

 

 

②    最新の情報があるかもしれない

 

不動産会社は売主様とまずやり取りをしています。

 

ハウスメーカーや工務店よりも土地情報を早く仕入れている為、タイミングによってはまだ公開前の情報がもらえるかもしれません。

 

またその公開前の土地が複数の区画がある場合であれば早く希望の区画を購入ができるのもメリットです。

 

ちなみに不動産会社に行ったときにいいと思える土地がなくても、新着物件が出た際に、以前来店してくれた方から情報を連絡してくれる場合があるかもしれませんので、まずは不動産会社に行ってみるのがいいでしょう。

 

③    土地の詳細情報に詳しい

 

土地情報は売主さんと直接やり取りをして販売を代理している土地(仲介物件)と自社で所有をしている土地(自社物件)の2つがあります。

 

それぞれハウスメーカーや工務店の営業マンから物件について伺ってもいいと思いますが、不動産会社が所有の物件や売主さんと直接やり取りをして物件だからこそ

 

・周辺に住んでいる方の情報

 

・どうして売りに出されたのか?など

 

SUUMOや物件の資料を見ただけではわからないことが多く分かるので、より物件について理解でき、納得した土地探しに繋がります。
 

川西市の土地一覧

以下のリンクから見ることができます。

 

関西最大級の住まいのテーマパーク おうちランド(北摂不動産ナビ)

 

このサイトでは『川西市・宝塚市・伊丹市・尼崎市・猪名川町・池田市・豊中市・箕面市』の物件情報を掲載しております。

 

無料で見れる情報が400件以上あり、さらに会員になられた方だけが公開前の物件情報をご覧いただけます。

 

また沿線や学校区で調べることができるので希望のエリアでまずは気軽に物件をお探しください。
 

川西市の安い土地エリア

川西市の土地の特徴として、能勢電鉄沿線や県道川西篠山線沿線(バイパス沿線)の中部から北部にかけて区画が整然と郊外型ニュータウンが広がっています。

 

そのニュータウンでは川西能勢口駅がある商業地より広い土地が安く売りに出されています。

 

実際、ニュータウンエリアは都心部や人気都市ではなかなか実現できないような、ゆったりとした一戸建てを求める人も多いため、注文住宅をして設備や間取り、デザインにこだわっておうちづくりをされている方が多くみられます。


川西市の土地価格の推移

 

川西市の土地価格の推移についてですが、上記のように大きく2つに分けて考えることができます。

 

1つ目が川西能勢口駅周辺の商業地エリア、2つ目が川西能勢口駅から南北に広がる住宅地エリアになります。

 

下記の資料が川西市の公示価格をまとめたものです。

 

多くのメディアでは近畿圏や全国での公示価格が上がりましたとありますが、本サイトでは川西市の所在地ごとにまとめていますのでご覧ください。

 

所在地         最寄り駅(距離m)  R4年㎡単価(万円)   H26年度比

川西市花屋敷  

川西能勢口駅(200) 227,000     10.7%

川西市中央町

川西能勢口駅(近接) 593,000   44.7%

川西市清和台東  

川西能勢駅(6,100)     66,000   ▼11.4%

川西市大和東         

畦野駅(800)  58,000  ▼10.8%

川西市加茂

川西池田駅(1,400)   114,000   ▼3.4%

川西市緑台 

平野駅(1,000)  68,800     ▼10.1%

川西市多田桜木  

多田駅(180)  150,000 1.4%

     簡易にまとめて表記しておりますので詳しくは国土交通省地価公示を参考ください。
         
 

    
      
        
簡易にまとめて表記しておりますので詳しくは国土交通省地価公示を参考ください。

 

上記の表を見ると川西能勢口駅周辺の商業地周辺の地価が上がっており、住宅地の地価が低くなっていることが分かります。

 

これは川西市だけではなく全国的に見ても同じような傾向です。ちなみに地価相場の変動の理由に関しては大きく2つの要因が挙げられます。

 

まず1つ目がライフスタイルの変化です。以前より夫婦共働きの世代が多くなってきています。

 

本サイトをご覧の方にもいらっしゃるのではないでしょうか。もしくは将来的には共働きを考えられている方もいると思います。

 

共働きの背景から以前より駅近のマンションの需要が高まったことが考えられます。

次に2つ目はアベノミクスなどの金融緩和政策です。

 

金融政策によって低金利で住宅ローンが組めるようになりました。
 

【フラット35】の金利推移

 

上記がフラット35(ARUHI)の住宅ローンの金利の推移です。皆様もご存じのように近年の住宅ローンは低金利となっています。

 

それがどのように関係するのか例でご説明します。

 

例 住宅ローンの返済額比較(期間35年で月々10万円返済の場合)

 

ケース1:金利1.725 融資額:3150万 返済総額4200万 金利分1,050万

 

ケース2:金利0.725 融資額:3700万 返済総額4200万 金利分500万

 

つまり同じ返済額でも利率が1%と違えば物件購入金額に500万ほど多く回すことができるので、物件価格の高い川西能勢口駅周辺の物件購入検討者が増えたと考えられます。

 

 

川西市の土地価格の今後

 

川西市の土地価格の今後についてですが、これまでの公示価格から推移に沿ってお話しします。

 

 

川西市の地価が上がりそうな地域

 

川西能勢口駅周辺のエリア

 

前述したようにライフスタイルとして共働きが増えていることから駅周辺のマンションの需要が高まっています。

 

以前から人気のエリアではあるのですが、若者のクルマ離れと言われている時代背景からも、より公共交通機関の需要は高く、買主のニーズが高いエリアです。

 

鼓が滝、多田駅エリア

 

周辺環境としてイオンタウンを中心とした商業施設、飲食店が充実しているエリアになます。

 

最近では新築マンションが分譲され、新しくお店もできていますので今後人気のエリアになるかもしれません。

 

火打エリア(キセラ川西)

 

「川西市中央北地区低炭素まちづくり計画」によって区画の整理や協立病院の新設、阪急オアシスなどの商業施設の誘致など近年になって新しい街並みとなっているエリアです。

 

川西能勢口までも近く、利便性の高いエリアになっています。
 

 

川西市の地価は下落するの?

 

今後、川西の土地の価格はエリアによって上下すると思います。

 

また、川西能勢口駅周辺の公示価格が上がって、その他の住宅地エリアの公示価格が下がっているのは事実です。

 

しかし、大阪市内では実現できない自然豊かな環境、ゆったりとした一戸建てを建てたい方からは需要があるエリアには変わりありません。

 

まとめると、少子高齢化による人口構造の変化、ライフスタイルの変化、行政やサービスを市街地に集約し周辺での住宅地の形成を目指すコンパクトシティ化等の時代背景から川西市でも土地価格の2極化は進むと考えられます。
 

川西市の土地価格/土地相場

川西市の相場は、ゼロ金利の影響で都市部の不動産価値が上昇しているように、川西市市内でも中心市街地の相場が高い傾向にあります。

 

その他の住宅地では微減しているエリアも存在するため、川西市全体で見るとわずかに相場が下がっています。

 

しかしながら、隣接する周辺地域では川西市より相場が下がっているところがあるので、資産性に関しては比較的有望なエリアであるといえます。

 

川西市の土地価格ランキング

 

ここでは川西市で上位10エリアの地価を紹介します。

順位 エリア ㎡単価 坪単価     変動率

1位

川西能勢口    

23万0244円/m2   76万1138円/坪     1.48%
2位

雲雀丘花屋敷    

17万1850円/m2     56万8099円/坪    0.68%
3位

川西池田  

17万0375円/m2    56万3223円/坪     1.24%
4位

花屋敷  

15万5480円/m2        51万3983円/坪  0.82%
5位

絹延橋  

13万1500円/m2      43万4710円/坪  2.35%
6位

滝山

10万9750円/m2   36万2809円/坪   0.67%
7位 多田  9万4371円/m2     31万1971円/坪  

0.28%

8位

鼓滝  

8万4000円/m2 27万7685円/坪     -0.47%
9位 鴬の森    

8万3800円/m2  

27万7024円/坪     0.96%
10位

平野  

7万4850円/m2       24万7438円/坪   -0.20%

土地代データ参照

 

 

川西市の土地価格マップ

 

川西市の土地価格マップは下記を参照ください。

 

川西市の土地価格マップ (一般社団法人資産評価システム研究センター参照)

 

本サイトでは建蔽率・容積率・周辺地の利用状況・前の道路の広さなどをまとめてありますので、気になるエリアで調べてみてください。

 

平屋坪単価

 

注文住宅を検討される方の中には平屋で検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

ここでは平屋の単価についてご説明します。

 

ちなみに川西市のニュータウンには広い区画の土地があるので平屋で建てていらっしゃる方も多くいらっしゃいます。

 

一般的に「平屋建ては2階建より高い」ことはご存じでしょうか。

 

大体ですが、2階建の坪単価より2割程度割高になるとイメージしてください。

 

では割高と言われる理由には大きく3つあります。

 

①    延べ床面積が小さいから

 

皆さんがよく耳にする坪単価は『建築費用÷延床面積』で算出されます。

 

よって延床面積が小さいと坪単価は高くなります。2階建の場合はフロアを増やして延床面積を大きくできますが、平屋の場合はできませんよね。

 

②    基礎工事の面積が大きいから

 

2階建と違いワンフロアで全ての生活空間を作るため、基礎面積が大きくなります。

 

30坪の家を建築する場合、平屋の場合は基礎工事も30坪必要ですが、2階建の場合は約半分の15坪程度の基礎工事で済みます。

 

基礎工事は建築費用の中でも結構な割合を占めますので、平屋は割高になるのです。

 

 

③    屋根と壁の面積が必要

 

基礎工事同様に生活空間をワンフロアでまとめていることによって、屋根を全体につけなければなりませんよね。

 

さらに建築の仕様によっては必要な壁の量も増えます。

 

また屋根工事も建築費用では結構な割合を占めている為費用が増える理由の一つです。

 

もちろん平屋にすることへのあこがれもあると思います。

 

家づくりにおいて、家の凹凸を減らす、屋根材を変えることで費用を抑えることができるので、上手におうちづくりをしてみてください。
 

川西市新着土地情報

新着土地情報に関しても下記で随時更新しておりますのでご覧ください

 

関西最大級の住まいのテーマパーク おうちランド(北摂不動産ナビ)

 

無料で見れる物件情報が400件以上あり、さらに会員になられた方だけが公開前の物件情報をご覧いただけます。

 

また気になる物件やお探しのエリアの物件情報が気になる場合は、是非一度店舗の方にお問い合わせください。

 

TEL:0080-222-667 受付時間/10:00~19:00(毎週水曜日定休)
   

 

h2:川西市で土地を購入するなら

 

上記のサイトを運営している「おうちランド」にご相談ください。

 

サイトでは紹介できず、ご来店いただかないと紹介できない物件が多数ございます。

 

また当店には「おうちの相談窓口」のスタッフもおりますので、土地だけでなく、同時にハウスメーカーや工務店も併せてご紹介いたします。

 

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