2023年2月10日
伊丹市で希望の土地を見つけるためには？【おうちの相談窓口】
目次
まず伊丹市の土地の特徴は？
伊丹市は神戸市から約 20km、大阪市から約10kmの圏域にあります。
ＪＲ福知山線と、阪急神戸線の支線である阪急伊丹線の鉄道があるので、大阪・神戸および阪神地域の諸都市へのアクセスが便利な地域です。
また伊丹空港が伊丹市東側にあるため、空港の便も充実しております。
ちなみに【本当に住みやすい街大賞2022 in関西】では、伊丹市が第7位ととても人気のエリアです。
その理由としては周辺都市へのアクセスの便はもちろん、阪急伊丹駅周辺の商店街を中心とした商業施設も充実しているためです。
また、文部科学省が日本全国の小・中学校最高学年を対象に実施する「全国学力・学習状況調査」では、2021年度に全国平均以上の数値を記録！
教育水準は高いというイメージもあり、住環境が快適で子育て世代に人気のエリアとなっています。
建築条件なし土地を選ぶメリット
ここでは伊丹市で「建築条件なし土地」を選ぶメリットとデメリットについて紹介します。
まず「建築条件なし土地」のメリットとしては、
① 建築会社の指定がない
② 時間をかけて自由にプランを決められる
の2点が挙げられます。では、それぞれ解説していきます！
① 建築会社の指定がない
建築条件なし土地と言う名の通り、間取りやデザインまで自由に決めることができるので、その土地でこだわりの家を建てることができます。
やはり一般住宅のプランでは特殊な構造の部屋に対応していない工務店もございますので、地下室を作りたい！と思っても対応していない場合がございます。
つまり住宅にこだわりがあり設備や間取りをこだわることが第一希望なのであれば、「建築条件なし土地」をお勧めします。
② 時間をかけて自由にプランを決められる
指定の建築会社がないため、土地を決めてからご自身がいいなと感じられた営業マンや建物の仕様を探し、設計を1からゆっくりと決めることができます。
建築条件付きの土地であれば、土地の契約から建物のプラン確定まで期間がある場合がございますので、マイホームづくりをじっくりと考えたい方は建築条件なし土地の方がいいでしょう。
建築条件なし土地を選ぶメリット
① 自分で全て決めなければならない
② 予算が上がることを受け入れなければならない
の2点が挙げられます。では、それぞれ解説していきます！
① 自分で全て決めなければならない
分かりやすく言い換えると、新築へのモチベーションの維持です。
建築条件有の土地を購入したら、ハウスメーカーや工務店を探す必要がないので、スムーズにプラン決めに移ることが出来ますので、新居での生活もそう遠くはありません。
しかし建築条件なしの土地は、好きなハウスメーカーや工務店を選べる分、建築を依頼する1社を見つけなければいけません。
つまり土地を見つけて終わりではないのです。
すべてがスムーズ進めばいいですが、休みの日の時間を使って住宅展示場や工務店を巡らなければいけないので、新居への熱意が必要です。
もし工務店でお悩みでしたら、おうちの相談窓口伊丹アリオ店をご利用ください。
あなたにピッタリのハウスメーカーや工務店をご紹介いたします。
② 予算が上がることを受け入れなければならない
建築条件なしの土地は建築会社の指定がないので、好きな建築会社で一からプランを決められますが、設計費用や設備費用などイメージしていたより費用が多くかかる場合がございます。
一方で建築条件がある土地は建物のプランが既にあるのである程度の費用感が分かるので予算組みがしやすいです。
もし建築条件なし土地で探すのであれば予算は多めに見ておいた方が安心です。
伊丹市での土地探しを不動産会社に依頼すべき理由
ここでは不動産会社で土地探しをするべき理由を大きく分けて3つご紹介します。
① その地域に対して詳しい
地域に密着している不動産会社であれば伊丹市を中心とした担当エリアに詳しい方が多いです。
例えば
・人気のエリアはどこか？またその理由は？
・電車やバスなどの交通機関の本数
・周辺環境に詳しい（買い物施設や公園、学校区）など
地元に精通しているからこそ、わかる情報があります。
事前に周りの環境が分かっていれば注文住宅をした後の生活もしやすさや充実感が変わります。
もちろん複数の都府県で土地をお探しなのであれば商圏が広い大手不動産会社がいいでしょう。
ただし信頼できる営業マンの突然の異動や、担当者が異動後で地域にあまり詳しくない場合もあるので生活環境を知れるのは地元の不動産会社のよさでしょう。
② 最新の情報があるかもしれない
不動産会社は売主様とまずやり取りをしています。
不動産会社ではハウスメーカーや工務店よりも土地情報を早く仕入れている為、タイミングによってはまだ公開前の土地情報がもらえるかもしれません。
また、その公開前の土地が複数の区画がある場合であれば早く希望の区画の土地を購入ができるのもメリットです。
ちなみに不動産会社に行ったときにいいと思える土地がなくても、新着の土地情報が出た際に、以前来店してくれた方から土地情報を連絡してくれる場合があるかもしれませんので、まずは不動産会社に行って土地探しをするのがいいでしょう。
③ 土地の詳細情報に詳しい
土地情報は売主さんと直接やり取りをして販売を代理している土地（仲介物件）と自社で所有をしている土地（自社物件）の2つがあります。
それぞれハウスメーカーや工務店の営業マンから気になる土地について伺ってもいいと思いますが、不動産会社が所有の土地情報や売主さんと直接やり取りをした土地情報だからこそ
・周辺に住んでいる方の情報
・どうして土地を売りに出されたのか？
などSUUMOや物件の資料を見ただけではわからないことが多く分かるので、よりその土地について理解でき、納得した土地探しに繋がります。
伊丹市の土地一覧
以下のリンクから伊丹市の土地情報を見ることができます。
関西最大級の住まいのテーマパーク おうちランド（北摂不動産ナビ）
このサイトでは『伊丹市・川西市・尼崎市・宝塚市・猪名川町・池田市・豊中市・箕面市』の新築戸建や土地などの物件情報を掲載しております。
無料で見れる情報が400件以上あり、さらに会員になられた方だけが公開前の物件情報をご覧いただけます。
また沿線や学校区で調べることができるので希望のエリアでまずは気軽に土地をお探しください。
伊丹市で比較的土地相場が低い土地エリア
伊丹市の土地の特徴として、阪急伊丹駅とJR福知山線が近い位置に存在し、駅周辺のエリアが限られています。
そのため、伊丹空港に近い、森本や桑津周辺のエリアや、西野や北伊丹など伊丹市の北部から西部のエリアは比較的土地の相場が低いエリアになります。
伊丹市の土地価格の推移
伊丹市の土地価格の推移についてですが、伊丹市の土地相場としては、全体的に上昇傾向にあり、不動産相場が上がっています。
特に土地の金額が高いのは駅周辺エリアになります。
しかし、阪急神戸沿線と比較すると、まだ土地の相場が安く、隣の豊中市と比べてもおうちを購入しやすいエリアと言えます。
下記の資料が伊丹市の公示価格をまとめたものです。
多くのメディアでは近畿圏や全国での公示価格が上がりましたとありますが、本サイトでは伊丹市の所在地ごとにまとめていますのでご覧ください。
| 所在地 | 最寄り駅（距離ｍ） | Ｒ4年㎡単価(万円) | Ｈ26年度比 |
| 伊丹市梅ノ木 |
阪急新伊丹駅（180） |
270,000 | 13.9％ |
|
伊丹市柏木町 |
阪急塚口駅（830） | 217,000 | 8.5％ |
|
伊丹市西野 |
阪急伊丹駅(5,200) | 118,000 | 3.5％ |
|
伊丹市池尻 |
阪急伊丹駅（3,400） | 148,000 | 1.4％ |
|
伊丹市瑞穂町 |
阪急伊丹駅（1,800） | 186,000 | 9.4％ |
|
伊丹市桑津 |
ＪＲ伊丹駅（1,300） | 114,000 | ▼1.1％ |
|
伊丹市昆陽 |
阪急伊丹駅（1,800） | 168,000 | 5％ |
簡易にまとめて表記しておりますので詳しくは国土交通省地価公示を参考ください。
上記の表を見ると阪急沿線とＪＲ福知山沿線上では相場が上がっていると言えます。
特に池尻などの住宅地より駅周辺の商業地の値段の方が上がっています。
この理由としては夫婦共働き世帯が増えていることが要因と考えられます。
共働き世帯が増えたことにより、出勤へのアクセスは近年重要視されており、駅前のマンションの需要が高くなっています。
それによって駅周辺の相場が上がったのではないでしょうか。
一方で住宅地エリアでも相場が少しだけではありますが、上がっています。
その要因としてはイオンモール伊丹昆陽の影響があると考えられます。
大型商業施設があるエリアでは、住宅地としての人気が出るため、相場として下がりにくいのです。
次に2つ目はアベノミクスなどの金融緩和政策です。金融政策によって低金利で住宅ローンが組めるようになりました。
上記がフラット３５（ARUHI）の住宅ローンの金利の推移です。皆様もご存じのように近年の住宅ローンは低金利となっています。
それがどのように関係するのか例でご説明します。
例 住宅ローンの返済額比較（期間35年で月々10万円返済の場合）
ケース1：金利1.725 融資額：3150万 返済総額4200万 金利分1,050万
ケース2：金利0.725 融資額：3700万 返済総額4200万 金利分500万
同じ返済額でも利率が1％と違えば物件購入金額に500万ほど多く回すことができます。
そのため、交通の便及び教育面、商業施設を含めた生活環境がいい伊丹市での購入者が増えたことが、土地の相場が上がった一つの理由だと考えられます。
伊丹市の土地価格の今後
伊丹市の土地価格の今後についてですが、これまでの公示価格から推移に沿ってお話しします。
伊丹市の土地価格が上がりそうな地域
阪急沿線周辺のエリア
前述したようにライフスタイルとして共働きが増えていることから駅周辺のマンションの需要が高まっています。
以前から人気のエリアではあるのですが、若者のクルマ離れと言われている時代背景からも、より公共交通機関の需要は高く、買主のニーズが高いエリアです。
寺本や池尻などの住宅地エリア
周辺環境としてイオンモール伊丹昆陽を中心とした商業施設、飲食店が充実しているエリアになます。
隣の川西市や尼崎市では駅からの距離が遠くなると土地の相場が下がる傾向にありますが、相場が微増なのはイオンモールというショッピングモールの影響が大きいと考えられます。
JR伊丹周辺エリア
周辺には北河原と言った古い住宅地が多いエリアや有岡などのものづくり企業が多く存在するエリアもあります。
しかしJR福知山線やイオンモールが近くにあるのは生活するうえ便利なエリアであると言えます。
近年では新築への建替えも多くありますので、将来的にはきれいな街並みになるかもしれません。
伊丹市の土地価格は下落するの？
今後、伊丹の土地価格はエリアによって上下すると思います。
周辺地域では人口減少が進んでいる中、伊丹市は他のエリアとは異なり、人口が多少増えています。土地の相場としては有望なエリアと言えるでしょう。
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した伊丹市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約8,000人減少するそうなので、将来的な人口減少と高齢化による買い手世代の減少は土地の相場にも影響はあると言えます。
しかし神戸市や大阪市などの主要都市へのアクセスを含めると依然人気のエリアです。
伊丹市の土地価格/土地相場
伊丹市の土地相場は、ゼロ金利の影響で都市部の不動産価値が上昇しているように、伊丹市市内でも中心市街地の土地相場が高い傾向にあります。
しかし中心市街地以外でも土地の相場が上がっていることから、今後もまだ土地の相場が上がることはあるかもしれません。
一方で土地の相場が安くなる可能性もあります。
最近のウッドショックや円安の影響で建築資材を含む物価の上昇が起きています。
この経済状況からの今住宅ローンの金利から上昇することも考えられます。
上記で住宅ローンの金利によって物件購入に充てられる金額が変わることを説明したと思いますが、逆に金利の上昇によって相場も下がる可能性もあります。
また生産緑地の解禁により、田畑が住宅用地になることで相場の上昇が落ち着くことも考えられます。
伊丹市の土地価格ランキング
ここでは伊丹市で上位１０エリアの土地価格を紹介します。
| 順位 | 住所 | 地価 | 坪単価 | 変動率 |
| 1位 |
中央 |
52万0000 円/m2 |
171万9008 円/坪 | +2.36 ％ |
| 2位 |
西台 |
37万5000 円/m2 | 123万9669 円/坪 | +2.18 ％ |
|
3位 |
伊丹 | 31万2000 円/m2 | 103万1404 円/坪 | +4.70 ％ |
| 4位 | 梅ノ木 |
27万0000 円/m2 |
89万2561 円/坪 | +1.89 ％ |
| 5位 | 平松 |
26万1000 円/m2 |
86万2809 円/坪 | +1.16 ％ |
| 6位 |
稲野町 |
24万9000 円/m2 | 82万3140 円/坪 | +1.22 ％ |
|
7位 |
行基町 | 24万0000 円/m2 | 79万3388 円/坪 | +2.56 ％ |
| 8位 |
桜ケ丘 |
23万1000 円/m2 | 76万3636 円/坪 | +0.87 ％ |
| 9位 |
御願塚 |
23万1000 円/m2 | 76万3636 円/坪 | +1.32 ％ |
| 10位 |
大鹿 |
21万9000 円/m2 | 72万3966 円/坪 | +0.46 ％ |
伊丹市の土地価格マップ
伊丹市の土地価格マップは下記を参照ください。
伊丹市の土地価格マップ (一般社団法人資産評価システム研究センター参照)
本サイトでは土地の建蔽率・容積率・周辺地の利用状況・前の道路の広さなどをまとめてありますので、気になるエリアで調べてみてください。
平屋坪単価
注文住宅を検討される方の中には平屋で検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは平屋の単価についてご説明します。
ちなみに川西市のニュータウンには広い区画の土地があるので平屋で建てていらっしゃる方も多くいらっしゃいます。
一般的に「平屋建ては2階建より高い」ことはご存じでしょうか。大体ですが、2階建の坪単価より2割程度割高になるとイメージしてください。
では割高と言われる理由には大きく3つあります。
① 延べ床面積が小さいから
皆さんがよく耳にする坪単価は『建築費用÷延床面積』で算出されます。
よって延床面積が小さいと坪単価は高くなります。2階建の場合はフロアを増やして延床面積を大きくできますが、平屋の場合はできませんよね。
② 基礎工事の面積が大きいから
2階建と違いワンフロアで全ての生活空間を作るため、基礎面積が大きくなります。
30坪の家を建築する場合、平屋の場合は基礎工事も30坪必要ですが、2階建の場合は約半分の15坪程度の基礎工事で済みます。
基礎工事は建築費用の中でも結構な割合を占めますので、平屋は割高になるのです。
③ 屋根と壁の面積が必要
基礎工事同様に生活空間をワンフロアでまとめていることによって、屋根を全体につけなければなりませんよね。
さらに建築の仕様によっては必要な壁の量も増えます。
また屋根工事も建築費用では結構な割合を占めている為費用が増える理由の一つです。
もちろん平屋にすることへのあこがれもあると思います。家づくりにおいて、家の凹凸を減らす、屋根材を変えることで費用を抑えることができるので、上手におうちづくりをしてみてください。
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